近年来，我国的人口结构、空间分布和家庭结构发生了深刻的变化，这也在很大程度上影响了住房市场

12月28日，贝壳研究院在研究中国人口特征新变化的基础上，发布了2021年居民消费趋势年报报告显示，一方面，银发消费市场潜力巨大，包括老年公寓、养老社区在内的许多开发商已经率先布局了养老地产;另一方面，以85后和90后为主体的新一代人群正在迅速取代70后和80后，成为住房消费市场的主要人群

通过对不同城市能级置业年龄进行对比发现，一线城市置业人群年龄普遍偏高，与其他能级城市差异性比较显著2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁

根据第一财经记者了解，这里的平均年龄范围包括了所有购房者，而非首次置业年龄

报告指出，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高

根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算数平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1一线城市居住负担明显较高，并且随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降

分城市来看，以北京、上海及深圳为代表的城市，在调控政策影响下，重点城市贷款门槛提升，导致置业年龄普遍偏高;以珠海、厦门为代表的城市，过半数是属于异地置业，且以改善投资为主，导致客群平均年龄较高;以天津为代表的城市本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移在19个一线及新一线样本城市中，天津在2021年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位

在套均总价方面，分城市级别看，2021年1-9月份，一线城市成交套均总价达到368万元，新一线城市达到143万元每套，头部二线城市也达到了121万元每套高能级城市依靠优势的产业支撑，吸引大量人才流入，最终体现到房价上，城市能级越高，购买力相应越高

“七普”数据显示，我国家庭小型化趋势明显这也在很大程度上影响了购房户型如果分区域看，以哈尔滨、长春及沈阳为代表的东北地区，两居室交易占比明显较高，从供给侧角度分析，两居室成为该地区主要的供给户型另外，以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比也比较高，主要原因是受限于购房压力，需求端更“愿意”选择“高单价-低总价”的小户型房源

除两居室外，三居室交易户型的百分比紧随其后在35个样本城市中，佛山、南昌、长沙等城市的三居室户型相对较高除供给侧影响外，这些城市的购房压力相对较低以长沙为例最新的生活负担指数约为54.44这是典型的房价友好型城市房地产人有选择毕竟，三居室是理想的户型

另一方面，老龄化带来的房地产市场变化引起了广泛关注根据第七次全国人口普查，中国65岁及以上人口为190635280人，占总人口的13.5%，即将进入深度老龄化社会中国商业新闻记者梳理了近60年出生人口的统计数据，发现1962年后，中国进入了十多年出生人口的高峰期，因此中国明年将迎来退休高峰期

壳牌研究所今年10月发布了2021年社区居家养老现状及未来趋势报告，显示独立生活是老年人的主流生活形式随着家庭结构的小型化和核心化，老年人与子女同住的比例逐渐下降研究数据显示，65.5%的老年人选择独立生活(独居或与妻子同住)，只有26.8%的老年人与子女同住