两者主要有土地性质、基础设施、价格方面的不一样：

土地性质不一样。商住房虽然可以当做住房使用，但是其土地使用性质还是属于商业，且没有限购的情况；商品房的使用性质属于住房性质，有限购政策。因此一般的商品房房地产权是70年，但是商住房的房地产权只有40-50年。

基础配套不一样。商住房的周围可能大多是商业区，生活配套设置和商品房有明显的区别。最明显的就是商住房没有暖气或者天然气，如果是商品房，为了满足基本生活需求，暖气和天然气都是必备的，商住房可能只有暖气，没有天然气，也不会跟商品房一样小门小户，一层楼可能有十几户，跟写字楼没有什么区别。周围的教育资源、医疗设施等也不够完善。

价格不一样。购买和出售商住房时税费、水电费等有区别。同样是100平方米的房子，商品房缴纳契税是房款的5%，但是商住房却是3%，商住房转让还可能涉及到营业税金。平时的水电燃气费也不同。商品房都是按照居民用水、用电、用气标准征收，商住房要按照商业标准来征收。