万科A（000002）前景如何？今日券商研报内容摘要如下：（1）认为公司过去在开发业务上构建的核心能力并未丧失，判断公司拿地能力的稳健性能逐步回归；（2）管理层薪资同比下降50%，郁亮自愿放弃21 年度全部奖金，彰显公司正视问题，反思问题，砥砺前行的决心；（3）财务上坚持有现金流的收入增长，对经营性资产采用成本法核算，注重报表业绩对实际经营情况的反映；（4）多元化业务持续向好，物业及物流相对更优，或逐步提升现金流稳定性及业绩韧性，提高驾驭周期的能力。持续看好公司中长期价值，目标价25.57 元/股（对应22 年PE 12x）。

风险提示：逆周期拿地力度不及预期，销售市场回暖不及预期，结算收入不及预期，毛利率下降超预期等。

券商认为： 开发业务利润率下滑拖累公司业绩负增长，低于市场预期。

公司21 年营收/ 营业利润/ 归母净利分别为4528 亿/525 亿/225 亿元， 同比分别+8.0%/-34.3%/-45.7%，具体看，开发业务收入同比+6.6%至4023 亿元（占总收入88.8%），非开发收入同比+21.2%至505 亿元（占总收入11.2%）。

归母净利大幅下滑的原因有三：一是整体毛利率下滑7.4 PCT 至21.8%，其中开发业务毛利率下降至23.0%，值得注意的是，由于公司在资产计量上采用成本法，相比于常见的公允价值法，需额外计提定额的折旧摊销，若将该部分补回，整体毛利率为22.8%；二是投资收益受合联营项目（即非并表项目）收益下滑干扰降至66.1 亿元，较20 年减少69.0 亿元；三是因市场下行，计提资产减值35.1 亿元，较20 年增加15.3 亿元。总的来看，以上三点原因使得营业利润增速远低于营收增速，而少数股东损益占比提升使得归母净利增速进一步降低。

预计随着管理红利时代的到来，稳健性或逐步回归。据年报所述，公司将从两方面入手，一是制定通用标准，推动产品标准化和系列化，提升项目操盘能力，二是严格投资管理，投资金额向市场更为稳定、团队操盘能力跟强的区域集中。

往后看，收入上，一方面，截止21 年末已售未结货值为7108 亿元，对21年结算收入覆盖倍数1.77 倍（同比-0.08 倍），虽有下降但仍处于高位，未来可结算收入充足；另一方面，22 年竣工计划较21 年竣工面积增长9.2%，且21 年末已售未结均价较21 年结算均价高17.8%，22 年结算量 及结算价格均有望提升。利润率上，随着公司在项目管理及投资管理方面的反思及改进，未来结算毛利率有望维持在20%左右。综合来看，未来业绩将有望做到“止跌企稳，稳中提升”。

分红比例提升稳定派息预期，21 年预计分红比例为50.1%（同比+15.1PCT），预计分红总额112.8 亿元（同比-22.3%），按照披露日（3 月31 日）市值2226 亿元计算股息率为5.1%。